Softonic

Overwaarde berekenen

Stap 1 / 3 Overwaarde
Volgende

Overwaarde is eenvoudige rekenkunde: de marktwaarde min wat je nog schuldig bent. Toch bekijken banken en adviseurs het meestal in verhouding tot de loan-to-value en tot het deel dat een bank je daadwerkelijk laat lenen. Voer je geschatte waarde en je hypotheekschuld in, en deze rekenmachine geeft je de overwaarde, de loan-to-value (LTV) en het percentage van de woning dat volledig van jou is.

Zo bereken je de overwaarde van je woning

  1. 1

    Voer de geschatte marktwaarde in

    Gebruik een recente taxatie of een automatische waardebepaling van een woningplatform zoals Funda.

  2. 2

    Voer de actuele hypotheekschuld in

    Neem deze over van je meest recente overzicht, niet van het oorspronkelijke leenbedrag.

  3. 3

    Bekijk overwaarde en loan-to-value

    De rekenmachine geeft de overwaarde in euro's, de overwaarde in procenten en de loan-to-value (LTV).

  4. 4

    Controleer je eigendomsaandeel

    Bekijk welk deel van de woning volledig van jou is. Als je ertegen wilt lenen, hanteren banken meestal een opnamegrens van 80–90 % van de waarde, dus de opneembare overwaarde ligt vaak lager dan het volledige bedrag.

Overwaarde, loan-to-value en jouw eigendomsaandeel

De drie getallen

  • Overwaarde = marktwaarde − hypotheekschuld (+ eventuele tweede hypotheek of beslag).
  • Loan-to-value (LTV) = hypotheekschuld ÷ marktwaarde, uitgedrukt in procenten.
  • Eigendomsaandeel = 100 − LTV: het deel van de woning dat volledig van jou is.

Voorbeeld

Woningwaarde 450.000 €, hypotheek 270.000 €, geen tweede last:

Kengetal Waarde
Overwaarde 450.000 € − 270.000 € = 180.000 €
Overwaarde in % 180.000 ÷ 450.000 = 40 %
Loan-to-value (LTV) 270.000 ÷ 450.000 = 60 %

Als je tegen deze overwaarde wilt lenen, begrenzen banken de gecombineerde loan-to-value (CLTV) op 80–90 % van de woningwaarde. In dit voorbeeld maakt een grens van 80 % 90.000 € opname mogelijk en een grens van 90 % 135.000 €, ruim onder de 180.000 € overwaarde in totaal. De meeste banken hanteren een grens van 85 % voor de beste voorwaarden en staan 90 % toe bij een sterker kredietprofiel. Oversluitingen met opname blijven doorgaans op 80 %.

Waarom de marktwaarde de lastigste invoer is

  • Automatische waardebepalingen (AVM) van platforms zitten in een volwassen markt vaak binnen 3–7 % van een formele taxatie, maar kunnen 15–20 % afwijken bij landelijke of bijzondere panden.
  • Recente vergelijkbare verkopen van de afgelopen 90 dagen zijn de beste snelle controle.
  • Een formele taxatie kost 400–800 € en is vereist voordat een bank een tweede hypotheek of oversluiting financiert.

Wanneer overwaarde geen contant geld is

  • Verkoopkosten slokken 6–10 % van de waarde op (makelaar, overdrachtsbelasting, notaris). Een woning met «180.000 € overwaarde» levert na kosten ongeveer 160.000 € netto op.
  • Overwaarde aanspreken via een tweede hypotheek of oversluiting verandert het weer in schuld, niet in gratis geld.
  • Tweede hypotheken, belastingbeslag en VvE-vorderingen verlagen de effectieve overwaarde voordat een bank een opname financiert.

Veelgestelde vragen

Voor een snelle schatting neem je het gemiddelde van de automatische waardebepalingen van twee verschillende platforms (Funda, Calcasa). Voor beslissingen die echt geld kosten (oversluiten, tweede hypotheek, verkoop) betaal je voor een taxatie door een erkend taxateur. Automatische waardebepalingen kunnen bij bijzondere of landelijke woningen 10 % afwijken.

Zelden. Verbouwingen van keuken en badkamer leveren bij verkoop gemiddeld 50–75 % van hun kosten terug; een zwembad of maatwerk levert vaak veel minder op. De waardestijging die meetelt voor de overwaarde is het oordeel van de markt, niet de som van je bonnetjes.

Ja. Als de woningwaarde onder de hypotheekschuld zakt (negatieve overwaarde), overschrijdt de loan-to-value de 100 %. Dit gebeurde op grote schaal in 2008–2010. De rekenmachine toont negatieve overwaarde als een negatieve waarde.

Ja. Tel het saldo van de tweede last op bij de totale schuld die je invoert; het overwaardebedrag trekt alle schulden op de woning af, niet alleen de eerste hypotheek.

Gerelateerde tools

Afrondingscalculator

Rond exacte decimalen af van 12 cijfers achter de komma tot biljoenen. Vergelijk half-even, van nul af, plafond, vloer en vier andere regels.

Rekenmachine voor capacitieve reactantie

Bereken de capacitieve reactantie Xc uit frequentie en capaciteit. Voer de frequentie in Hz en de capaciteit in µF in en krijg de reactantie direct in ohm (Ω).

Baby percentiel berekenen

Voer de leeftijd, het geslacht en het gewicht van je baby in om een benaderende gewichtspercentielband en het referentiebereik voor die leeftijd te zien, vanaf de geboorte tot 24 maanden.

Cilinderinhoud calculator

Bereken de cilinderinhoud van een motor op basis van boring, slag en aantal cilinders. Krijg de totale inhoud in cc, liters en kubieke inches plus het volume per cilinder direct in je browser.

Riemlengtecalculator

Bereken de exacte steek-, referentie- of effectieve lengte, of de hartafstand, uit twee referentiediameters van de poelies.

Boilercapaciteit berekenen

Bereken de benodigde capaciteit van een voorraadboiler via de First Hour Rating, of de doorstroming en warmtebelasting van een doorstroomtoestel.

Tool beschikbaar in andere talen