Rekentool voor hypotheekpunten (discount points)

Punten kopen is verstandig als aan twee voorwaarden tegelijk is voldaan: je houdt de lening (je verkoopt niet en je sluit niet over) tot voorbij de terugverdienmaand, en dat geld levert elders niet meer op.

Bestaan discount points in Nederland

Niet onder die naam, maar de ruil zelf komt hier wel degelijk voor:

• NHG-borgtochtprovisie. Je betaalt eenmalig een percentage van de hypotheek (rond 0,6%) en krijgt daarvoor structureel een lagere rente. Dit is qua opzet het dichtst bij discount points dat je in Nederland tegenkomt, en je rekent het op precies dezelfde manier door.
• Risicoklasse verlagen door extra af te lossen. Los je een bedrag ineens af waardoor je in een lagere risicoklasse valt, dan gaat je rente omlaag. Ook hier ruil je contant geld voor een lagere rente.
• Rente onderhandelen en oversluiten. De gewone route naar een lagere rente. Reken bij oversluiten wel de boeterente mee, want die werkt de andere kant op.

De tool is dus bruikbaar voor elk voorstel in de trant van “betaal nu een bedrag ineens en je maandlast daalt”, hoe het ook heet.

Voorbeeld: lening van 300.000 euro, 30 jaar vast

In de eerste rij moet je de lening minstens 5 jaar en 2 maanden aanhouden om de 6.000 euro terug te verdienen. Daarna is elke maand pure rentebesparing, en over de volle 30 jaar houd je na aftrek van de eenmalige kosten ongeveer 29.100 euro over.

De terugverdientijd in gewone taal

Terugverdienmaand = kosten van de punten ÷ maandelijkse besparing, naar boven afgerond. Het is de maand waarin je precies terug hebt wat je vooraf betaalde. Daarna sta je in de plus, daarvoor in de min.

Wanneer je geen punten moet kopen

• Als je verwacht binnen vijf jaar te verkopen of over te sluiten. De meeste terugverdientijden liggen tussen de vier en zeven jaar. Verkoop je eerder, dan heb je de volledige eenmalige kosten betaald maar slechts een deel van de besparing binnengehaald.
• Als je bij het passeren krap zit. Punten vreten aan je buffer. 6.000 euro achter de hand houden voor tegenvallers is meestal meer waard dan ongeveer 98 euro per maand besparen in de komende 30 jaar.
• Als de verkoper de kosten koper draagt. Dekt de tegemoetkoming van de verkoper de kosten van de punten, kijk dan eerst of dat bedrag in te ruilen is voor een grotere prijsverlaging. Soms kan het, soms niet: dat hangt af van de gebruiken op die markt.
• Als je negatieve punten (een vergoeding van de geldverstrekker) krijgt aangeboden. Dan draait de som om: de geldverstrekker betaalt jou om een hogere rente te accepteren. Dat kan op korte termijn slim zijn als je toch van plan bent over te sluiten.

Fiscale behandeling

In Nederland is hypotheekrente voor de eigen woning aftrekbaar in box 1, tegen een maximumtarief van ongeveer 37%. Belangrijk verschil met veel andere landen: eenmalige financieringskosten, zoals afsluitprovisie en de NHG-borgtochtprovisie, zijn in het jaar van betaling volledig aftrekbaar. De Amerikaanse redenering dat punten aftrekbaar zijn omdat het rente is, gaat hier dus in grote lijnen op. Houd er wel rekening mee dat de aftrek ook je besparing verkleint: netto hou je van elke bespaarde euro rente ongeveer 63 cent over. Laat het bij grote bedragen narekenen door een fiscaal adviseur.

Snel rekenen uit het hoofd

Ligt de terugverdientijd onder de vijf jaar en weet je zeker dat je er tien jaar of langer blijft wonen, koop de punten. Ligt hij boven de zeven jaar en is je toekomst onzeker, doe het niet. Het lastige zit ertussenin, en juist daar verdient de scenariovergelijking in deze tool zichzelf terug.