Caprate-calculator (kapitalisatievoet)
De caprate, of kapitalisatievoet, is de snelste manier om in te schatten hoeveel inkomen een vastgoedinvestering oplevert in verhouding tot de prijs. Het drukt het netto-exploitatieresultaat van een pand uit als percentage van wat je ervoor betaalt, waardoor twee heel verschillende deals direct vergelijkbaar worden. Voer de aankoopprijs, de jaarlijkse bruto-inkomsten en de jaarlijkse exploitatiekosten in, en deze calculator geeft je meteen de caprate, het netto-exploitatieresultaat (NOI) en het maandelijkse NOI. Een hogere caprate betekent meestal meer inkomen per geïnvesteerde euro, maar kan ook op een hoger risico wijzen.
Zo bereken je de caprate
-
1
Voer de aankoopprijs in
Gebruik de prijs die je hebt betaald of verwacht te betalen voor het pand. Dit is de noemer van de caprate, gebruik dus een realistisch all-in bedrag voor het eerlijkste resultaat.
-
2
Voer de jaarlijkse bruto-inkomsten in
Tel de huur en alle andere inkomsten die het pand in een volledig jaar genereert op tegen realistische markttarieven, voordat er kosten worden afgetrokken.
-
3
Voer de jaarlijkse kosten in
Tel de jaarlijkse exploitatiekosten op: beheer, verzekering, onderhoud, onroerendezaakbelasting, nutsvoorzieningen en een leegstandsreserve. Sluit hypotheeklasten uit: de caprate negeert de financiering.
De formule
De caprate is opgebouwd uit twee getallen: het netto-exploitatieresultaat en de prijs.
- Netto-exploitatieresultaat (NOI) = jaarlijkse bruto-inkomsten − jaarlijkse exploitatiekosten
- Caprate = (NOI ÷ aankoopprijs) × 100
Cruciaal is dat het NOI hypotheeklasten, afschrijving en inkomstenbelasting uitsluit. De caprate meet het pand zelf, niet hoe je het financiert, en juist daarom is hij nuttig om deals op gelijke voet te vergelijken.
Een uitgewerkt voorbeeld
Je koopt een kleine huurwoning voor 250.000 €. Die brengt 25.000 € bruto huur per jaar op, en je geeft 7.500 € per jaar uit aan beheer, verzekering, belastingen, onderhoud en een leegstandsreserve.
NOI = 25.000 − 7.500 = 17.500 €.
Caprate = (17.500 ÷ 250.000) × 100 = 7,00 %.
Maandelijks NOI = 17.500 ÷ 12 = 1.458,33 €.
Zo levert elke euro aan prijs zeven cent per jaar aan exploitatie-inkomen op, vóór enige lening.
| Aankoopprijs | Bruto-inkomsten | Kosten | NOI | Caprate |
|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 21.600 € | 6.300 € | 15.300 € | 8,50 % |
| 250.000 € | 25.000 € | 7.500 € | 17.500 € | 7,00 % |
| 420.000 € | 35.280 € | 11.760 € | 23.520 € | 5,60 % |
Valkuilen om te vermijden
- De hypotheek meerekenen. De caprate is ongefinancierd. Leninglasten bij de kosten zetten verlaagt het NOI en breekt de vergelijkbaarheid.
- Leegstand vergeten. Een pand is zelden 100% verhuurd. Reserveer een realistische leegstandsreserve binnen de kosten.
- Vraaghuur gebruiken in plaats van markthuur. Optimistische inkomsten blazen de caprate op. Toets de huren aan vergelijkbare advertenties.
- Jagen op het hoogste getal. Een erg hoge caprate kan duiden op een zwakke locatie, uitgesteld onderhoud of hoger risico, niet op een koopje.
Veelgestelde vragen
Dat hangt af van de markt en het type vastgoed. In veel gebieden is een caprate van 5–10% gebruikelijk, met toplocaties met laag risico aan de onderkant en risicovollere of rendabelere markten aan de bovenkant. Vergelijk hem met vergelijkbare panden in dezelfde omgeving in plaats van met een universeel streefgetal.
Nee. De caprate is een ongefinancierde maatstaf: het netto-exploitatieresultaat sluit hypotheeklasten uit en weerspiegelt dus het rendement van het pand los van de financiering. Gebruik een cash-on-cash- of huurpandcalculator om een lening mee te wegen.
Ze zijn nauw verwant. Zowel het netto-huurrendement als de caprate delen het inkomen na kosten door de prijs. De caprate is de standaardterm in commercieel vastgoed en gebruikt altijd het netto-exploitatieresultaat, terwijl het huurrendement vaak zowel bruto als netto wordt vermeld.
De jaarlijkse exploitatiekosten: vastgoedbeheer, verzekering, onroerendezaakbelasting, onderhoud, nutsvoorzieningen die je zelf betaalt en een leegstandsreserve. Neem geen aflossing of rente van de hypotheek mee, geen afschrijving en geen eenmalige investeringen.
Nee. Elke berekening draait volledig in je browser. Niets van wat je typt wordt naar een server gestuurd of ergens opgeslagen.
Gerelateerde tools
Brandstofkosten berekenen
Schat de brandstofkosten van een rit met afstand, verbruik en pompprijs. Gebruik L/100 km, km/L of MPG met bijpassende eenheden.
Afgeleidecalculator voor polynomen
Differentieer polynomen zoals 3x^3 + 2x^2 - 5x + 7 en zie hoe constanten, coëfficiënten en machten f'(x) worden.
ATM naar PSI omrekenen
Reken atmosferische druk (atm) om naar pond per vierkante inch (psi) en terug met de exacte factor 1 atm = 14.6959 psi.
BMI-calculator
Bereken de body mass index uit lengte en gewicht. Toont WHO-categorie, gezond gewichtsbereik en beperkingen van BMI.
Eenheden omrekenen
Reken metrische, Amerikaanse en imperiale eenheden om voor lengte, gewicht, volume, tijd, snelheid en oppervlakte in een eenvoudige tool.
Standaardafwijking berekenen
Bereken gemiddelde, variantie en standaardafwijking voor elke dataset, als steekproef n−1 of als populatie n. Inclusief variatiecoëfficiënt en z-scores.